A implementação da Reforma Tributária no mercado imobiliário ganhou uma nova etapa com a aprovação da documentação técnica da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), modelo 77. O Ato Técnico Conjunto RFB/Sufis/CGIBS/Diretoria-Executiva nº 2/2026 formalizou o Manual de Orientação ao Contribuinte (MOC) - Visão Geral e o Anexo I - Leiaute e Regras de Validação, ambos na versão 1.00a, além da Tabela de Códigos da NF-e ABI. Os manuais foram publicados no Portal Nacional da NF-e em 25 de agosto.
A NF-e ABI é o documento fiscal eletrônico criado especificamente para registrar operações de alienação de bens imóveis dentro da estrutura da Reforma Tributária do Consumo. O documento foi instituído como modelo 77 e integra o conjunto de novos documentos fiscais destinados ao registro das operações sujeitas ao IBS e à CBS. Sua criação representa uma mudança relevante para um setor que historicamente não possuía um documento fiscal eletrônico nacional específico equivalente aos modelos já utilizados em outras atividades econômicas.
O MOC - Visão Geral estabelece a arquitetura operacional e os padrões tecnológicos da NF-e ABI. Entre os pontos previstos está a emissão síncrona, na qual o documento é transmitido para autorização e recebe a resposta do sistema dentro do próprio processo de comunicação. A estrutura também contempla mecanismos de contingência para situações de indisponibilidade e a integração das informações necessárias ao IBS e à CBS.
Já o Anexo I entra no nível operacional da emissão. O documento estabelece o leiaute XML e as regras de validação, indicando os campos que deverão ser informados e as condições que precisam ser atendidas para que a NF-e ABI seja autorizada. Na prática, é essa documentação que orientará desenvolvedores de software e empresas na parametrização dos sistemas utilizados para gerar o novo documento.
A documentação prevê diferentes formas de preenchimento conforme as características da operação. O leiaute contempla modalidades de emissão simplificada e completa, além das informações necessárias para o cálculo de IBS e CBS nas operações imobiliárias. Entre os elementos previstos estão informações relacionadas aos mecanismos próprios de tributação do setor imobiliário estabelecidos pela Reforma, incluindo os redutores de ajuste e social.
Esses elementos são importantes porque a tributação das operações com imóveis possui regras específicas dentro da Lei Complementar nº 214/2025. Assim, a adaptação não deverá se limitar à criação de um novo arquivo XML. Os sistemas precisarão estar preparados para identificar corretamente a natureza da operação e aplicar as regras tributárias correspondentes.
A documentação também traz uma tabela própria para identificar a modalidade da operação registrada na NF-e ABI. A classificação é relevante porque as operações imobiliárias não possuem necessariamente o mesmo tratamento ou as mesmas informações fiscais. Uma venda convencional, por exemplo, apresenta características diferentes de uma permuta ou de uma aquisição decorrente de arrematação. O código passa a permitir que o sistema identifique a natureza da operação e aplique as validações correspondentes.
O leiaute mostra como essa diferenciação deverá funcionar na prática. Nas operações de permuta envolvendo exclusivamente imóveis, por exemplo, existem campos destinados a identificar a existência de torna, ou seja, eventual diferença em dinheiro paga por uma das partes. O documento prevê indicador específico para informar se houve torna e, quando aplicável, um grupo próprio para registrar o respectivo valor.
Esse nível de detalhamento mostra que os sistemas precisarão reconhecer não apenas que ocorreu uma operação imobiliária, mas qual foi sua estrutura jurídica e econômica. Por isso, cadastros e parametrizações ganham importância na preparação das empresas.
A NF-e ABI não ficará limitada ao registro inicial da alienação. A estrutura prevista nos manuais contempla eventos relacionados ao parcelamento das operações e à apropriação de créditos, permitindo acompanhar situações posteriores à emissão original do documento. Esse ponto se relaciona diretamente à lógica de apuração do IBS e da CBS. Com o novo modelo, as informações fiscais das operações passam a alimentar uma estrutura muito mais integrada de documentos, créditos e apuração tributária. Consequentemente, erros na origem do documento podem repercutir posteriormente na apuração.
Um dos pontos mais importantes para a área tributária está no tratamento dos redutores previstos para operações imobiliárias. O leiaute da NF-e ABI contempla as informações necessárias para os cálculos envolvendo redutor de ajuste e redutor social, conforme as situações previstas na legislação. Isso é especialmente relevante porque o impacto do IBS e da CBS sobre imóveis não pode ser analisado apenas pela aplicação direta das alíquotas sobre o valor integral da operação. As regras específicas do setor precisam ser consideradas.
Com a documentação técnica, essas particularidades começam a ser traduzidas para os campos que efetivamente serão utilizados pelos sistemas fiscais. Embora boa parte da documentação seja técnica e direcionada aos desenvolvedores, a adaptação não é uma responsabilidade exclusiva da área de tecnologia. Contadores e profissionais fiscais precisam compreender quais informações alimentam cada campo e como a classificação da operação interfere no tratamento de IBS e CBS.
Um sistema pode estar tecnicamente preparado para transmitir a NF-e ABI e, ainda assim, produzir um documento incorreto caso os dados cadastrais ou tributários utilizados na emissão estejam inadequados. Por isso, a preparação tende a exigir integração entre contabilidade, fiscal, jurídico, comercial e tecnologia. No setor imobiliário, essa necessidade pode ser ainda maior devido à variedade de operações existentes, incluindo vendas, cessões de direitos, permutas, arrematações e operações parceladas.
Versões preliminares dos documentos vêm sendo disponibilizadas desde 2025, permitindo que empresas e desenvolvedores acompanhem a construção do modelo. Em abril de 2026, o Portal Contábeis já havia noticiado a publicação de uma nova versão do Anexo I e da tabela de códigos, então ainda apresentados no processo de desenvolvimento da documentação. A novidade agora é a aprovação da documentação pelo Ato Técnico Conjunto nº 2/2026, que formaliza as especificações técnicas aplicáveis ao documento dentro da estrutura de implementação de IBS e CBS.
Com a evolução da documentação, incorporadoras, loteadoras, imobiliárias e demais contribuintes alcançados pelas regras precisam avançar da fase de acompanhamento legislativo para a preparação operacional. Entre os pontos que merecem atenção estão a identificação das operações que exigirão NF-e ABI, revisão dos dados necessários à emissão, adequação dos sistemas ao leiaute XML e às regras de validação e preparação para os tratamentos específicos de IBS e CBS. Também será necessário conferir se os sistemas conseguem diferenciar corretamente modalidades como alienação, cessão de direitos e permuta, além de tratar situações específicas previstas no leiaute.
Para os profissionais contábeis, o momento é de estudar os manuais em conjunto com as regras tributárias aplicáveis. A preparação começa agora, antes que a exigência se torne obrigatória.
